Le rendement locatif cible
Pour réussir votre investissement immobilier, il est important de calculer la rentabilité de votre projet. Pour ce faire, on va se baser sur le rendement locatif, ce petit pourcentage qui indique ce que le propriétaire à y gagner chaque année en mettant en location son bien. Qu’est-ce qu’un « bon » rendement locatif ? Comment le calculer ? Comment ajuster les loyers ? Comment faire pour qu’un projet immobilier marche ? Toutes les réponses sont ici !
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Dans le domine immobilier, le rendement locatif c’est le « bénéfice » que fait un propriétaire en mettant en location un logement. Il peut être brut ou net.
Le rendement locatif brut, qui ne prend pas en compte les charges liées au fameux logement (charges de copropriété, impôts etc.) est peu représentatif. Il est donc préférable de se baser sur le rendement locatif net.
Ces pourcentages sont essentiels pour savoir si un investissement va être rentable. Pour que votre projet immobilier marche, il faut que le rendement locatif soit suffisamment important. Ce calcul doit donc être effectué avant que vous ayez fait l’acquisition du logement que vous comptez mettre en location.
Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?
Pour le calcul du rendement locatif net d’un bien, il faut prendre en compte les frais liés à ce bien :
- charges de copropriété
- fiscalité (taxe foncière…)
- frais de gestion locatives (si le propriétaire passe par un agence)
- dépenses liées à l’entretien du logement
On a également besoin de connaître le prix de revient du logement, c’est à dire le coût d’achat du bien, les éventuels frais liés à sa rénovation et à son aménagement, les frais de notaire etc.
Enfin, il faut déterminer quel sera le loyer annuel (hors charge).
Pour obtenir le rendement locatif on fait donc le calcul suivant (Loyers annuels hors charges – charges liées au bien) ÷ prix de revient x 100
Un exemple concret pour comprendre le rendement locatif
Vous avez repéré un appartement à 200 000€. Les frais de garantie bancaire sont de 4000€ et les frais de notaire de 16 000€. Il n’est pas nécessaire de le rénover entièrement mais vous aimeriez le rafraîchir un peu pour la somme de 10 000€. Le prix de revient de cet appartement est donc de 230 000€.
Vous souhaitez le mettre en location avec un loyer (hors charge) mensuel de 860€. Cela vous fait donc un loyer annuel de 10 320€.
Intéressons-nous maintenant aux charges : entre la copropriété (600€ par an), les frais de gestion locative (20€ par an), la taxe foncière (5000€ par an), les frais d’entretien (3000€ par an), cela nous fait une somme de 8620€.
Le calcul pour le rendement locatif net est donc le suivant : (10 320 – 8620) ÷ 230 000 x 100
Ce qui nous fait, pour ce bien, un rendement locatif net de 0.7%
Si on veut calculer le rendement locatif brut, cela donne : 10 320 ÷ 230 000 x 100
Ce qui nous fait un rendement locatif brut de 4.5%
Comment savoir si le rendement locatif est correct ?
A titre de comparaison sachez que le rendement locatif brut moyen à Paris se situe entre 3% et 4%. Dans le reste de la France, on compte plutôt entre 5 et 7%. Idéalement il faudrait atteindre, voire dépasser ces chiffres pour qu’un investissement immobilier soit véritablement rentable.
Pour convaincre la banque et obtenir un crédit dans le cas d’un autofinancement il faut que pouvoir prétendre à un rendement locatif d’au moins 8,5%. A moins que vous ayez des revenus annexes particulièrement conséquents, bien sûr.
Comment augmenter le rendement locatif d’un bien immobilier ?
Pour que le rendement locatif soit plus important, vous pouvez augmenter le loyer, meubler le bien pour qu’il soit plus attractif et ainsi le louer plus cher, vous occuper vous même de la gestion de votre logement, sans passer par une agence… Plusieurs astuces sont à votre disposition. Toutefois, la meilleure façon de vous garantir un rendement locatif correct, c’est de choisir un emplacement attractif et un logement en bon état qui ne vous demandera pas trop de frais d’entretien, du moins au début.